WeWork通过SPAC在美上市,优客工场如何书写联合办公新故事?

发布时间：2021-10-22 17:51:33 来源：大然凌一zerone

摘要：2021年上半年,大然凌一营业收入约为3142万,较上年同期的1627万增长了约93%,净利率保持在5%以上.优客工场今年第二季度的...

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美国东部时间2021年10月21日上午，美国共享办公鼻祖WeWork在纽约证券交易所上市，股票代码为“WE”。

在经历了资本的寒冬和疫情的低谷之后，联合办公行业也在加速洗牌并回归理性。继2020年11月中国联合办公独角兽优客工场上市后，WeWork的上市，无疑让联合办公这条赛道再一次被激活。

国内经济逐步复苏，联合办公市场回暖

疫情后，在国内经济逐步复苏的态势下，联合办公的市场需求进一步扩大。数据显示，2021年一季度，中国合计新注册市场主体583.6万家，同比增长58.3%。一季度国内经济持续攀升，逐年增长的市场主体数量为联合办公行业带来活力。

从供给端来看，2021上半年，核心城市写字楼需求旺盛，空置率持续降低，数据显示，2021年一季度上海甲级写字楼净吸纳量36.33万平方米，比去年四季度上升24.6%。

再看需求端，仅2021年1-8月期间，全国办公楼竣工面积1556万平方米，同比增长21.4%；销售面积为1901万平方米，同比增长3.7%；销售额为2738亿元，同比增长3.5%。

国内商办市场环境向好，对整个行业来说，无疑是一针“强心剂”。对于国内“联合办公第一股”优客工场来说，从2015年成立到2020年登陆纳斯达克，这家聚焦于国内市场的公司正在不断加速转型，并走出中国本土特色，以全新的面貌奔向盈利。

轻资产快速布局，加速减亏盈利

乘着变革之势的联合办公行业，在历经了数年资本加持的规模扩张后，逐渐进入冷静期，开始思考如何可持续盈利、进行业务创新等问题。而灵活的轻资产管理模式对于存量地产来说，蕴含着巨大的可能性。

2020年4月，优客工场创始人毛大庆公开宣布优客工场向轻资产模式进行战略转型，自此告别“二房东”的身份，突破空间业务的局限性，探寻更多元化的盈利模式。通过运营托管、运营管理输出等合作模式，优客工场为楼宇、园区提供运营管理服务，向外输出品牌、管理服务、空间设计等，通过运营能力的提升，创造规模效应，保持增长力。2020年，优客工场项目的轻重比约为1:1，预计到今年年底，轻资产的占比能够达到70%。

早在四年前，优客工场便孵化成立了专业轻资产运营公司大然凌一，帮助地产持有者盘活资产，为企业提供一站式办公解决方案。2021年上半年，大然凌一营业收入约为3142万，较上年同期的1627万增长了约93%，净利率保持在5%以上。

优客工场今年第二季度的财报显示，截止2021年6月30日，优客工场在87个城市共有282已签约场地，管理面积约为70万平方米，为116万会员提供服务。其中，轻资产业务在52个城市共签约154个场地，管理面积约为43.9万平方米。与上年同期相比，轻资产城市数、签约场地数及管理面积数分别提高了63%、141%及98%。可以说，优客工场的轻资产运营模式正在取得越来越高的比重及非常不俗的业绩。

在轻资产模式下，由资产持有者负担高额的前期成本，由优客工场提供低成本标准化的楼宇管理服务，双方发挥各自的专业优势，共享收益。由于避免了高额的前期投入成本，优客工场能够加速减亏和盈利。数据显示，2020年，优客工场的净亏损同比收窄了37%。

今年8月，CBRE发布的《优客工场租金评估及联合发布顾问服务报告》称，优客工场运营6个月或以上的轻资产项目能够为业主带来超过15%的平均投资回报率(ROI)。绝大多数与优客工场合作的业主方，在支付所有成本后，可以获得良好的差额收益及投资回报率（ROI）。

加强数字化平台建设，引领运营提效升级

相比于重资产而言，办公资源市场更加依赖客户群体的需求，从最初面向小微企业，到后期深入大型跨国企业，市场的进化和淘汰速度越来越快，单纯的空间运营和企业孵化已经不能满足多变的企业需求。

仲量联行于今年5月发布的《全球企业不动产十大趋势》报告称，59%的受访企业高管表示，新冠疫情加快了其所在企业的数字化转型。数字化生态必将加速工作方式、劳动力和办公场所的转型，对于联合办公空间而言，数字化、智能化将成为未来的标配。

优客工场在初入联合办公行业之时，就已开始进行了数字化与智能化的长远布局。六年多以来，优客工场不断加强数字化平台建设，深耕智慧化办公、资产管理智慧解决方案和智慧化空间场景，不断强化IOT智能化、5G应用技术、数据挖掘等方面的应用与开发，开发UDA、Udata等系统提升空间智能管理效率，通过智慧物联+SaaS应用云平台及数年扎实的服务经验，将智能硬件与软件运用到空间运营管理和办公服务中，以科技的力量引领地产运营提效升级。

不久前，优客工场发布了“速读网”平台，搭建了一个“楼宇+中介+服务商”的商业办公空间资源搜索引擎，帮助海量商办楼宇及用户实现精准、快速的匹配。聚焦商办楼宇租赁需求，通过搜索引擎技术，链接楼宇资源，匹配供需关系，为用户提供高效的服务的平台。

目前，优客工场已形成四轮驱动的数字化服务平台，包括为客户赋能的数字福利平台、推动电商流量增长的会员数据分析、实现楼宇增值的数字智能化系统及提升大型连锁店管理能力的后台数字化管理系统。

建设办公服务生态体系，提高精细化服务水平

在联合办公赛道的下半场，精细化服务能力是竞争的关键。当联合办公的概念不再仅局限于对办公空间、办公环境的打造，而是更多地去赋能企业发展的每一个脚步，整合企业服务、人力资源、生活服务、社交生态等多元化资源组合的服务体系正书写着商办市场的未来。

六年多以来，优客工场始终进行着办公服务生态体系建设。财报显示，2021年二季度优客工场总营业收入2.61亿元，同比增长34.3%，超出了上季度财报公布的收入预测值上限。在空间业务收入稳定发展的同时，广告业务收入同比增长了80.8%，其他业务收入同比增长162.3%，优客工场广告业务及其他业务的协同效应正逐步释放。

自成立以来，优客工场通过股权投资、孵化和并购等方式不断扩大办公服务生态体系建设，目前控股了包括共享办公空间、建筑设计、文化传媒、互联网等多个领域的公司，如希遇科技、省广众烁、大观建筑、螺旋角创意、优客里邻等，逐步构建起共享办公服务生态社群。

优客工场生态圈企业之一省广众烁，曾为包括美的、网易、腾讯、京东、雀氏奶粉、大疆、海尔、东风日产等知名企业服务，在屡屡斩获大奖之余，也取得了十分可喜的业绩。2019年，省广众烁营业收入约为5.22亿元，2020年营业收入约为3.08亿元。

特别是近期，优客工场宣布并购餐饮品牌晓寿司，正式布局C端市场，持续扩大线上线下连锁化布局，打造全品类产品和全场景生态。

如今，优客工场的企业生态圈已经形成完整的产业闭环，涵盖了从轻资产管理、SaaS系统研发运营、媒体公关、品牌维护、广告营销在内的各领域。除此之外，优客工场平台上还汇集了700余家各类型的企业服务商。借助优客工场强大的企业生态服务体系，能够为入驻会员企业提供包含工商注册、人财税法、差旅出行、健康体检、设计服务等各方面的一站式企业服务。通过发挥平台赋能作用，帮助企业实现降本提效。

以标准化综合化发展能力，奔向更广阔市场

后疫情时代让灵活办公、远程工作等文化深入人心，弹性办公和敏捷办公服务成为越来越多企业的需求。优客工场成立六年多以来，已然形成了快速全能的人员培养体系、良好完备的社区标准化规范、自带流量的品牌宣传渠道和合理有效的成本把控机制，奠定了标准化平台化发展的基础。

而标准化的流程规范、智能办公和空间管理系统和搭建的会员平台，一方面为优客工场快速拓展项目、复制成功项目经验极大缩短了从人员搭建到项目运营、从招商到社群建设的时间，另一方面能够大大缩减市场宣传费用支出、缩短客户认知过程，从而能够快速稳定地开展业务、获取收益。这些连锁化、综合化发展能力，将会让优客工场走向更广阔的市场。