作为上市物管企业的龙头，碧桂园在2019年再次实现全面增长，营业收入同比增长106%至96亿人民币，归属于母公司净利润同比增长81%至16.7亿人民币，超出市场预期。
2019年公司经营情况如下：
01
经营业绩
主要指标表现
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经营业务情况
来源：碧桂园服务官微
营业毛利构成
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02
物业管理业务
合同面积和在管面积
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物业管理项目来源
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03
三供一业业务
三供一业基本情况
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三供一业业务构成
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04
增值服务
非业主增值服务
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社区增值服务
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05
公司并购
并购相关指标
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2019年并购情况
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睿和观点
1.龙头物管企业仍将有较大发展空间
据中国指数研究院数据，预计到2020年，全国物业管理面积将超过235亿平方米，按目前行业平均物业费4.22元/平/月计算，全国物业管理市场规模约为1.2万亿元。
碧桂园服务2019年实现收入96亿元，行业占比仅有0.8%，如果按照美国龙头物管企业6%的市场份额计算，公司预计仍将有7-8倍增长空间。
2.并购成为龙头物管企业发展主旋律
由于目前中国物管行业非常分散，市场集中度亟待提升，各大龙头物管企业都在通过并购模式进行跑马圈地。
碧桂园服务2018年以6.76亿元金额收购了五家物业管理公司，2019年再次以9.87亿元金额收购包括港联物业、嘉凯城物业等在内的多家物业公司，并购形成商誉规模12.17亿。同时，截止2019年底，公司账面现金及等价物69.14亿，理财等金融资产12.80亿，无银行借款，为公司后续的外延并购储备了较强的资本实力。
3.社区增值服务为物管企业打开业绩增长空间
一般来说，物管企业的物业费增长存在天花板，但随着物管企业不断提升增值服务能力，“增值服务产生收益”已成为物业企业的共识。
2019年，公司社区增值服务收入8.65亿，同比增长107.37%，占公司总收入的8.97%。随着公司社区增值服务渗透率的提升和物业管理面积的扩大，未来增长空间依然较大。此次疫情也为社区增值服务提供了潜在的机会，如家庭消杀服务、社区团购服务等。
4.通过第三方开发物业服务摆脱母公司依赖症
一直以来，国内主要物业公司大都衍生自房地产开发公司，物业公司的项目来源依赖于母公司。
2017年-2019年，公司来自于由碧桂园集团开发的物业占比分别为92.3%、88.6%、74.8%，占比不断下降。随着公司不断通过外延收购以及招投标等方式进行第三方项目开发，有望可降低对母公司的依赖。
5.“三供一业”拖累公司业绩表现
2018 年，公司进入“三供一业”分离移交改革领域，具体的是为中石油提供相关的物业管理服务。2019年“三供一业”实现经营业绩5445.6万元，相较于22.22亿规模的总资产，盈利能力较差，远不及公司传统的物业管理服务。
公司认为，“三供一业”毛利率偏低主要源于物业服务对象多为国企小区，小区成立早，物业管理服务收费单价低，且设备老旧、设施维护成本较高。
6.2020年规模扩张有保障
一般来说，“合约面积/在管面积”代表物管企业未来增长空间，合约面积为已和开发商签订提供物业服务的合同面积，包括已交付及未交付的建筑面积，未转化的合约面积是扩大在管面积的基础。
2019年底，公司合约面积/在管面积为2.48，高于行业同类企业。
