联系我们：400-1188-891
2021开年，疫情对本地经济与房地产市场的影响得以缓解，国家经济转型的决心依旧，黑天鹅事件的影响和房地产调控的收紧，综合催动着地产市场不断发生改变。从增量市场到存量市场、从传统办公到灵活办公，从行业共生到产业共创，新的改变和挑战不断出现。
随着地产经济衰退后果的凸显，商业地产的细分领域开始出现新的机会与趋势。比如，去中心化的灵活办公空间开始崭露头角、酒店衰退带来的租赁住宅兴起、商业地产证券化势在必行等。
本文结合优客工场的实践与案例，总结了2021年商业办公地产市场的五大新兴趋势：
第一，存量改造成新热潮；
第二，轻资产、重运营；
第三，去中心化催动格局演变；
第四，本地化新消费需求更多商业场景；
第五，科技化智慧化。
01 存量改造成新热潮
“十四五”规划和2035年远景目标纲要草案提出，要实施城市更新行动。2020年末，我国常住人口城镇化率超过60%。根据城市发展规律，我国已经进入城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，从“有没有”转向“好不好”，城市更新是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求，也是商办地产发展的大趋势。
数据显示，2020年上半年开业的商业项目中，存量改造已占比高达13%，比2019年的6%增长了一倍多。从城市分布上看，目前存量改造还是集中在北上广深、苏杭等经济相对发达的城市，未来将覆及更多城市。
在商业地产领域，更新改造的项目越来越多，比如德基接手雨润国际广场，宝能推出“宝能中环中心”......无论是知名开发商还是行业新入局者，都在积极进行着改造领域的试水。商业转办公的案例，也层出不穷。
近几个月来，优客工场先后签约宁波城投·优客工场、杭州俏星·优客工场、北京人美吉品·优客工场、东莞七彩虹·优客工场、福州唯美客文创聚落·优客工场等城市更新项目，这其中有百年古建筑、凝聚了一代人记忆的老厂房，也有城市核心位置的老商场，优客工场作为空间运营管理输出方，与开发商和业主合作对建筑物和内部环境、产业、运管思路、文化审美进行全新打造。
▲福州唯美客文创聚落·优客工场，2021年1月正式开业，目前出租率近80%。社区针对所在街区历史文化属性，引入文创企业，打造老城区里的文创产业新社区。
而在过往的商办运管实践中，优客工场与北京设计院、深总院、阳光100等战略合作，将北京前门1900·优客工场、武汉民众乐园·优客工场、北京贵友大厦·优客工场等城市更新样板项目的成功经验推广到更多项目中，实现楼宇的转型和存量资产保值升值。
2021年，将有更多多元化业务进行布局发展的房地产开发商，利用积累的市场声量和品牌优势，进行资产整合运营的产业链布局，完成从“增量开发”向“存量运营”的逐渐转变。
在近几年的商办地产市场，轻资产是当仁不让的热门词汇，行业不断探索从重资产模式的赚取资产升值收益，向着轻资产模式的赚取增值服务收益转变。
过去一年，不少商办地产均开启了轻资产运营模式，轻资产的优势也显而易见。从宏观环境来看，土地价格一直处于高位，政府对拿地的资金要求要来越严格；从微观市场来看，用户更加关注商办空间的品牌，对知名运营商更有信赖感；而对于开发商和运营商来说，轻资产模式能够以较少的自有资金撬动大量社会资金投资项目，拓展融资渠道，还不用承担过重的资金压力及风险。
轻资产模式的高热度，背后是商办地产从甲方思维转换到管理和服务者思维的转变。随着经济的转型和租赁模式的革新，如何把低效的闲置物业转变成有效资产，最关键的还是看运营能力，实现从租赁到管理经营、企业服务经营、消费服务业等多业态经营的轻资产转变。
在这样的趋势下，商办领域也迎来了更多年轻化、专业的轻资产运营商，近年来不断进行轻资产转型探索的空间运营服务商优客工场正是其中之一。
▲轻资产项目厦门软件园·我想创业·优客工场。2020年12月正式开业，开业出租率即达100%，由优客工场为入驻的大客户上甲科技和家动力提供完善的运营管理服务。
优客工场的轻资产模式主要包括运营托管、品牌输出和USuite几种类型。在运营托管方面，优客工场为空间提供高效的运营、雄厚的企业服务资源、丰富的社群活动，让管理更轻松，让收益更稳健；在品牌输出方面，利用品牌价值、平台资源等优势为客户提供全方位办公空间运营管理服务；USuite则是盘活酒店闲置资产，打造多元盈利，为酒店提供“一产多元”办公定制化服务。
轻资产模式下，优客工场主要输出品牌服务，并提供空间设计、建造、以及管理服务，而物业主承担大部分的前期投入。长远来看，轻资产模式更具有规模效应，运营效率也更高。优客工场发展轻资产的优势在于其联合办公独角兽企业的品牌影响力；标准化运营管理体系以及五年来积累的客户满意度；智能化IT系统及客户端；服务商及投融资体系及完善的社群运营体系打造分享型企业生态。随着平台化增值服务的丰富，优客工场为场地升值、实现存量盈利的能力也在不断增强。
03 去中心化催动格局演变
进入2021年，经济状况的改善在一定程度上缓解了商办市场的压力，也让我们看到了更多需求与趋势。在疫情中后期，核心区办公市场热度下降，共享办公空间受到市场的青睐去中心化的办公市场趋势渐渐显现。
普华永道在《2021年亚太房地产市场新兴趋势报告》针对不同行业进行了调研，55%的业主已经开始趋向于使用共享办公空间。
企业的工作场所策略在产生变化：加大远程办公力度、分散式协作、减少专用办公桌以及扩大创新空间等。无论是有办公场地需求的企业，还是办公时间灵活的自由职业者，都更加重点关注拥有灵活办公服务的共享办公空间，在更优美、多元的办公场景里实现良好的办公体验。
对高性价比的需求也在推动办公市场走向去中心化。经济衰退之下，租户的盈利能力下降，大小企业纷纷向重点城市以外的区域迁移，这些企业不再依赖在总部集中办公，而是越来越趋向于将员工从大城市枢纽迁往灵活的区域，允许员工在离家更近的区域办公，旨在改善员工的福利，节省成本，并提升工作效率。
▲沈阳同方大厦·优客工场，2020年10月正式开业，开业后短短数月内签约了三只松鼠、猿辅导等知名企业，助力大企业客户更快落地和开拓下沉市场。目前社区出租率超过70%。
分散型工作场所的任何大规模变化，必然会导致副中心办公空间需求的上涨，还会促进更多二级中央商务区的发展。在一线和新一线城市覆盖率近100%的同时，优客工场也将输出管理的项目从一二线城市核心商圈向富有潜力的三四线城市发散，充分发挥跨区拿地和运营的优势，助力更多二三四线城市迎来办公方式和商办资产运作形式的变革。
04 本地化新消费需求更多商业场景
在就地过年的浪潮下，2021年春节消费市场出现了一些新情况，餐饮零售化和消费本地化或成今年新商业趋势。伴随时间的推移、消费人群的更新，新一代主流的消费群体更加青睐于有IP植入的场景和有创新的业态。
线上线下消费走向新平衡，商办空间将有机会探索更多商业场景，促进多场景联动营销，提升消费者体验，打造城市理想生活第三空间。
▲网红书店大庆朗读，在快节奏的北京CBD制造生活的甜味。这里有好书、有咖啡、有鲜花、有各式各样新奇有趣的文创，创造了一个可以逛的空间，打造书店+咖啡馆+集会沙龙+直播间的多重商业场景。
▲优客工场社区里的小市集。优鲜集是优客工场自主研发的电商平台，线上、线下均有覆盖，已经有超过百多万会员，将品牌商家的商品、订单、客流、交易、会员的全域数字化，让消费者体验实现线上线下的融合。
家和办公室之外，第三个城市理想生活空间成为未来商业地产的发展方向。优质内容、精准流量和个性化服务是其中的三个关键点，催化新的零售场景发生新的聚合裂变。需求的聚合将推动供给升级，拓宽这种人、货、场紧密结合的一体化新零售场景，从而创新商业生态，实现服务价值。
05 科技化智慧化
商办行业的发展，大概分为三个阶段。
第一个阶段更多在于空间上的营造，包括办公楼的商务配套，地段，交通。开发商大多从这三个点上发力，去为企业用户提供好的物理空间。
第二个阶段，随着行业的发展，提出来空间优化的要求。从最早的写字楼里的私属空间、公共空间，衍生出来打破边界的共享空间、共创空间等新的空间领域，给企业和办公人群提供新的空间环境。疫情的影响下，许多新手段、新科技也加速运用到了商办空间中。
而在第三个阶段，数字化、智能化和科技化，将成为写字楼、产业园等商办地产发展的必然趋势。
▲四川·成都电商直播产业园·优客工场，配套包括智慧门禁、云打印、人脸识别、数据大屏、视频会议、电子白板等智能硬件在内的智慧硬件，充分结合创新型电商模式，整合国内电商龙头企业阿里巴巴优势资源、聚合直播电商上下游产业链，推动电商直播等新型创业服务平台持续创新。
▲新疆盘古智库·优客工场，使用量身定制联合办公及智慧化解决方案，满足招商运营与财务需求，使用智能运营管理系统将用户的行为和确切需求归纳形成有效数据，加以系统化流程化地解决。
智能的办公场景应该是这样的：用户不仅能访问共享的智慧服务和设施，同时也能有个性化、定制化的办公体验。
在整个楼宇运营中，支持楼宇内空间运作和管理的智能操作系统将继续普及，为智能建筑提供动力，并实现按需及时地服务用户，用互联网+的方式实现线上统一管理模式，嵌入IOT智能化场景，达成与用户需求的交互。
ZERONE
大然凌一 · 国内专业的不动产运营商
400 1188 891
运营管理输出 | 运营托管 | 微托管
U定制 | 优然办旅 | 社区入驻
点击下方卡片 订阅行业新动向
“我们为提升每一寸场地价值服务”
