从1990年亚运会到2008年奥运会，举办过两次国际赛事的亚奥商圈一度被认为潜力无限，但近年来，亚奥商圈的商业存量引起了业内的关注。飘亮购物中心易主、北辰购物中心“改头换面”，这些核心商业体因经营困难而不得不面临转型。（公开资料显示，上品商业是专业折扣百货及奥莱购物中心商品运营商，由北京市上品商业发展有限责任公司运营，上品商业的销售渠道包括多家线下实体门店、PC端网站、微信商城、上品折扣APP以及第三方电商平台，2000年7月首家上品折扣店在王府井工美大厦5层开业。）
项目特点
项目优势
1.奥莱的价格、购物中心的体验、互联网的便捷和互动性；
2.线上和线下购物体验的有机融合，全渠道均可提供退换货服务。
项目特点
1. 位于北京亚奥商圈黄金地带，地铁5号线北苑路北站A2口出，二十余条公交线路直达，无论是驾车还是乘坐公共交通都较为方便。
2. 前台公共空间占比较大，空间利用率相应会受到一定压缩，不过考虑到是大客户定制项目，满足的是客户需求，因此影响不大。
项目基本信息
1.所处地区情况
大区位
2.项目获取方式
2016年，北辰购物中心北苑店通过引入商业运营能力强的知名商业机构进行合作，整体租赁给上品商业公司，目前实现了收入稳定，并成功将购物中心转型成为带有区域消费价值优势的企业。
3.项目历史及更新过程
在合作确定后，上品商业将原来亚奥旗舰店搬至北辰购物中心经营，利用正式闭店整修前的时间和空间并通过经营情况对周边的消费特点进行了解。2017年2月，原北辰购物中心几乎全面闭店整修，极少数商户将与北辰方面的合同关系转给上品商业。
最早北辰购物中心北苑店的定位是以时尚、潮流、个性、生活、家庭等为主的一站式购物之都。它共分为地上六层和地下一层，总建筑面积约5万平方米，包含北辰百货、北辰超市，并配以餐饮、冰场、儿童玩具城等。同时在项目西侧150米处，还另有2.3万平方米的北辰购物中心美食城。北辰购物中心北苑店相比于同类商业，在品牌上并无优势。而餐饮休闲等业态更多是为上班族提供方便，未能大面积辐射。与此同时，项目运营企业“北辰商业”面临整体业绩持续下滑的困境，这使得项目不得不转租他人。
在上品+城市奥莱接手之后，商场的格局发生了较大改变。除了仅保留西贝莜面村、呷哺呷哺、麦当劳等少数几家商户外，商场其他商户几乎焕然一新。这些新品牌大多是大众化程度较高的品牌，例如菜鲜果美超市、优衣库、麦颂KTV、云海肴、旺顺阁等。
4.前后差异化对比
5.产品详情
上品+城市奥莱根据周边消费者的特点去配置相关业态，而为了吸引全年龄段消费者，在品牌的选择上，既引入了年轻消费者喜欢的潮牌，也有中老年消费者青睐的传统品牌，更有母婴用品以及运动品牌等国内外300多个知名品牌。还有50+品牌工厂店也吸引了除本地商圈以外的消费者驾车远道而来淘货。配套齐全的餐饮，超市及体验业态，满足了顾客约会、会友、聚餐、亲子、休闲娱乐的生活服务需求。
6.空间分配
7.动线的融合体验
B1
1F
2F
3F
4F
内部空间设计
内部动线设计
周边环境
公交
地铁
生活区位配套
管理职责
小睿有话说
了解项目的当天，我们提前到达了上品+城市奥莱商场的门口。商场门口的中央花园有很多老爷爷和老奶奶在躺椅上坐着，可见项目本身对周边小区人群的聚拢能力较强。商场刚开门的一小时内，人流量并不大，商场整体显得比较空旷，但在将近中午12点之后，人流量迅猛增多，各大品牌开始爆满，餐饮门口排起长队。可以看出经过重新改造的北京上品+城市奥莱融入新的零售理念焕发出全新的活力。
原北辰购物中心北五环店的区位优势其实非常好，这一购物中心之所以经营不善的原因是在于商业板块在北辰整个体系当中始终没有得到足够的重视，北辰购物中心的经营模式仍偏向于传统百货形态，以衣帽服饰类商品销售为主。
而上品+城市奥莱给予了商务人群和社区人群更多体验类项目的完善。首先折扣店前景比较好，如果辅以多业态经营做折扣型购物中心，方向是没有问题的。但对于上品商业来说，本身没有购物中心的基因，因此经营情况对折扣品牌的竞争力和整体运营能力的依赖度较高。
而随着消费升级以及上品+城市奥莱目前更多还是集中在中端品牌，且行业内不少品牌的可获取渠道逐渐丰富，上品商业如今的品牌体系在消费者心目中的影响力是在弱化。
但根据原北辰购物中心的地理位置、体量及原有地域消费客层覆盖来看，转型定位成城市奥莱也是可以的，如是定位成新形态的购物中心还需考量，小体量很难呈现出购物中心给消费者带来的超大空间体验感，即便增加新的体验场景也很难呈现出想要的效果。
而伴随着消费者对购物环境和一站式服务体验的要求，越来越倾向于业态丰富的综合商业体，随着移动互联网的普及和应用，上品商业意识到自身有能力将互联网的优势与实体店结合，以奥莱的价格、购物中心的体验、互联网的便捷去满足消费者的需求，运营好互联网城市奥莱这个新型商业体势在必得。
通过上品+城市奥莱的经营，使得周边办公商业地产价值得到了极大提升。超过10万平米的三个写字楼的出租率、租金价格得到了20%-40%的全面提升。这是商业地产与办公地产有效结合的经典案例。
