作者丨张津京 编辑丨李江涛
来源丨地产资管网（ID：thefutureX）
1980年，罗湖区一个河边的竹林热火朝天人声鼎沸。建设者们砍掉了竹子，挖出了竹根，在这个泛着竹香的土地上，出现了东湖丽苑这个深圳乃至中国第一个商品房小区。
这被历史学家看作是中国房地产商业开发的肇始。
当然，这个差不多已经有40年历史的小区，现在也已经进入了深圳市政府改造的视线。
城市更新发源地
深圳与别的地方最大的不同，就是对于老旧小区的改造手段，不是拆迁而是城市更新。
作为事事首发的改革开放试验田，深圳是国内首个商品房小区、首次土地拍卖的诞生地，还第一个在国内实现了100%的城市化。
而在中国有关城市土地与房产的实践中，深圳几乎都走在最前列。
当下不动产市场谈及最多的“城市更新”，也不例外。
2009年10月，深圳颁布全国首部《城市更新办法》，在国内首次正式引入“城市更新”的理念。
在此之前，深圳虽已开始进行城中村改造，但旧工业区、居住区的改造则由于缺乏管理政策，仍处于停滞状态。
《城市更新办法》的颁布，将原有的城市“旧改”概念升级为“城市更新”，使城市土地得以绕开招拍挂上市采取协议出让土地方式，同时实现改造主体多元化，大大提高开发商和土地权利人参与城市更新的积极性。
同时，《办法》还将旧改的模式，由单一的“拆除重建”，扩展为“拆除重建”、“功能改变”、“综合整治”三项并举，扩展了城市更新方式的范畴。
2010年，8个旧住宅小区被列入当年深圳城市更新单元第一批计划。政策出台，项目落地，深圳的城市更新正式进入实操阶段。
其后数年中，深圳城市更新规模增长迅速。截至2018年底，深圳市城市更新列入计划项目746项，计划涉及拆除58平方公里，已批准更新单元规划项目447项，规划涉及拆除超过33平方公里。
通过签订土地出让合同实现用地供应面积17平方公里。存量土地已经远远超过新增用地，成为深圳城市土地供应的中坚力量。
甚至深圳已经摸索出了适合自己的“城市更新”的套路和原则。
尤其是如何将“城市更新”与经济发展结合起来，深圳有了自己的探索。这样的探索，其实说起来无外乎是在新办公、新居住、新商业和新物流四个领域展开的。
但从深圳在这四个领域的实践开始，“城市更新”的理念却逐渐被人所知，并迅速在全国各个城市推广开来。
这个局面，其实代表了深圳的经济活力和地位。
新办公的创新之都
现在媒体有一个几乎人人认同的说法。那就是，未来10年世界经济看中国，中国经济看深圳。
一般推动经济发展最主要的活力，来自于不断创新、积极创业的中小企业。而深圳，早已经被看作中国的创新创业之都。
尤其是南山科技园，这个街道办事处开办的、方圆不到5平方公里的科技园，却聚集起腾讯，联想、华为等国际一流的企业。
曾有人开玩笑说，中美贸易战其实是美国跟深圳一个街道办事处的战争。
这两年，位于深圳湾的科技生态园，在生态设计、产业布局、企业管理、服务等方面相比较南山科技园，几乎更上一层楼。因此，满眼绿色的科技生态园，已经成为深圳产业园区的代表。
而这样的经济活力，得益于深圳市政府对于科技创业的扶持。当然，由于大部分在深圳创业的企业都是中小企业，因此，这两年新办公的业态在深圳发展迅速。
尤其是纳什空间在深圳当地与老牌写字楼企业卓越一起建立的两个新办公项目，设计新颖，用工作室的定义解决了企业由小变大过程中的各个层次的办公需求。而被戏称为“三明治”的这种设计，以及多样化的空间改造能力，让这个项目成为深圳中小企业追逐的首选。
而以戴德梁行为代表的“五大”商管物业在深圳创新的资管模式、以远洋不动产的写字楼设计为代表的办公楼资管新理念、以及中海OFFICEZIP作为未来办公实验室的定位和探索，都从各个角度凸显了新办公在深圳发展到了一个新的历史起点。
当然，这样的表现不仅代表了深圳速度，也代表了深圳在“城市更新”中的高度。
新居住的崛起之源
作为中国经济新引擎，深圳逐渐变成了一个具有超大型人口的城市。居住，已经变成这个城市绕不过去的话题。
“房子是用来住的，不是用来炒的”。这不光是政府层面推动的政策，也已经成为全社会的共识。
在深圳这个寸土寸金的地域，这个共识尤其为甚。
因此这两年新居住企业的探索，在深圳的市场上从来没有停止过。当然，这也跟深圳多样化的需求有关。
毕竟处于珠三角地区，发达的制造业是深圳发展的基础，而深圳的城中村承载了制造业企业蓝领员工大部分的居住需求。
问题是，“城市更新”在深圳最重要的难题也是城中村的改造。
如何在保证制造业企业员工居住需求得到满足的同时，解决深圳城中村的拆迁改造和升级，已经成为一个亟待解决的问题。
在这方面，专做蓝领公寓的安歆集团提供了非常好的案例。
同样，在深圳普通老百姓购房之外多样化的居住需求，其实正通过各个新居住企业的业态变革得到满足。
在这些新居住企业的经营者中，既有依靠房地产开发企业的FUNLIVE方隅，也有依托母公司华住集团酒店管理经验而崛起的城家公寓，当然还有分散式公寓管理的佼佼者自如，以及还有属于创业期的麦家公寓。
这些居住的业态，决定了深圳现在变成了一个新居住领域创新创业的试验田。
这也是深圳这两年落实地产调控重要的抓手。
新商业的风水宝地
深圳推动经济的发展，除了制造业、创新创业和加强总部经济以外，构筑良好的商业环境也是重要的一环。
其中，购物中心这个业态在深圳，已经逐渐出现了脱胎换骨的变化，成为商业领域的领头羊。
2017年年初，开业十年的深国投广场宣布开启历时2年的升级改造工程。2018年年底以新形象面世的国投广场，改名为印力中心，成为深圳购物中心的形象代言人。
印力中心的成功不光建立在深国投广场的历史上，更是由于沉浸式的场景体验和社区化的交流中心的建立，而这样的两个经验，也已经成为后续购物中心建设的重要参考。
当然，还有One Avenue卓悦中心，在深圳CBD刚刚开业的大型旗舰综合体。除了突出沉浸式体验，这家综合体引入了各种各样的业态，甚至还有艺术中心。而通过卡通形象的打造，获取了年轻人消费者的认可。
当然，像戏精学院、食久记、林清轩、屈臣氏等新商业业态的出现，体现了这个领域在深圳的活力。而这些新业态又进入到购物中心中，他们对购物中心的看法想法和意见，其实也在不停的推动购物中心的发展。
关键，这几年深圳可能要承担更多的商业发展的市场。变革和创新，一定是新商业业态在深圳不断追求的领域。
新物流的加速器
当然在商业之外，制造业更是深圳发展的重要依靠。而物流则是制造业的血液，物流强则制造业强，物流弱则制造业发展一定受限。
这是真理。
因此这几年，深圳也已经成了中国物流创新创业的首选之地。
依托盐田蛇口这样的港区，物流园区和以及相关的投资机构，成为深圳非常重要的经济形态。毕竟如果从头说的话，深圳也是崛起在一个依托航运的大物流园区形态之上的。
尤其是刚刚在港股上市的ESR易商，根植中国的经验，推动这家公司列中国物流园区市场前三位，从而成功转型投资基金最终上市。
而在涉及到物流科技发展的相关的产业，深圳也有了自己的动作。
做智能机器人无人运输的极智嘉公司，已经把深圳当做了自己最重要的生产基地和市场；而专做冷链物流智能化创新的马路创新公司，刚在进博会上大显身手，也已经进入深圳市场，并提前布局。
当然还有阿里刚刚增资的菜鸟，其打造的智慧园区在深圳已经落地超过一年。相关的规模在阿里自己的智慧园区中首屈一指。
而长期投资并跟踪物流领域的远洋资本，也早已进入深圳并展开布局。
再加上宝能、帮运，以及深圳本地的深创投不动产基金，悄无声息之间物流早已成为深圳不动产投资的新热点。
城市更新源自深圳，现在仍在为深圳赋予新的活力。
而以深圳为核心的粤港澳大湾区，城市更新所带来的不动产变革，正在改变我们所有人的生活。
这也被不动产资管行业看作是未来发展的方向。
11月，北方已是寒风凛冽气温骤降，可深圳仍然沐浴着暖阳。就在这片城市更新的热土上，我们竭诚欢迎新老朋友齐聚一堂，一起聊聊“筑根培新，布局新十年”的话题。
毕竟，如何穿越周期谋求发展，是每个人都关心的。
因此，2019年11月20号，深圳瑞吉酒店，2019第四届中国不动产资管大会，我们期待您的光临。
