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东莞是珠江三角洲东岸的中心城市、粤港澳大湾区的核心。同时东莞也是优客工场重点发力的城市之一，目前已经布局了10个项目。
袁恩辉是东莞的运营负责人，2019年至今，个人成功拓展了7个轻资产项目，可谓当之无愧的“拓展标兵”。
在袁恩辉的身上，常常会发现一些看起来“矛盾”的地方。比如，今年只有32岁的他，平时最大的爱好居然是钓鱼；比如，谈项目时滔滔不绝的他，却总是认为自己“不善交际”；再比如，工作时看起来很从容，却常常因为未谈成的项目和出租率焦虑到失眠。
大学毕业后，袁恩辉原本一直在北京工作。直到2016年，东莞常平·优客工场项目筹建，他作为负责人来到了东莞，从筹建到开业，再从招商到运营，他一直跟随项目，没想到一直在东莞待到现在。几年的时间里，他也深深喜欢上了这个气候温暖、空气清新、充满发展潜力的城市。
华南区资深运营经理 袁恩辉
谈判没有诀窍
有的只是一点一滴的积累
轻资产模式下，资产持有方承担启动成本，由优客工场提供运营管理服务，从而实现双方优势结合，创造共赢。但同时，这也意味着合作方在前期需要承受一定的风险。如何在谈判过程中说服合作方，选择信任优客工场，是促成项目的关键。
和袁恩辉聊天的过程中，“量化”和“数据”是他提起频率最高的词，他相信真实数据永远是最有说服力的。无论是优客工场最新的经营数据、还是东莞各个写字楼的基本情况，甚至东莞的宏观产业政策，袁恩辉都能做到烂熟于心。
这些建立在日积月累之上。袁恩辉要求自己保持知识的输入，每天至少阅读10篇行业相关的文章或书籍，并从中提取有用的信息、记下关键数据，长此以往，建立起了一个属于自己的知识体系库。
在谈项目的过程中，将优客工场的优势和东莞的政策情况相结合，并用真实数据加以佐证，无论哪方面问题都能够信手拈来，这是获得合作方信任的第一步。
如果说优客工场的品牌影响力、客户资源和已被证明的运营能力是促成项目的基础，那么另一方面就是团队每个人对项目的珍惜和执着。袁恩辉常和东莞团队伙伴讲，每一个线索都是很宝贵的，不努力到最后一刻绝不能放弃。
回忆起东莞的第一个轻资产项目午寅产业·优客工场，袁恩辉还能想起当时的不易。由于没有成功案例可以参考，合作方自然抱着非常谨慎的态度。一页页用心制作的PPT、一次次反复修改的测算，一次次的真诚拜访……从当时袁恩辉工作的社区赶到合作方的办公地点，单程一小时的路程，只要合作方有任何疑问，他都会毫不犹豫赶过去。在大家的不懈努力下，东莞有了第一个轻资产项目的成功案例。
反思并总结经验
形成可复制的方法论
除了保持学习的习惯，袁恩辉还是一个喜欢总结和反思的人。
东莞卓越中寰·优客工场是优客工场与卓越集团联手打造的项目，项目当时吸引了蚂蚁集团、菜鸟、居理新房等知名企业入驻，开业仅15天就实现了满租。
东莞卓越中寰·优客工场
在项目成功签约运营后，袁恩辉决定把它作为一个“地产开发商+优客工场运营”的典型案例进行总结。他和小伙伴仔细复盘了签约、招商、运营的整个过程，重新梳理了60多页的项目PPT，分析其中的成功之处和可改进之处，最终建立了一个成功的可复制模型。
也正因如此，后来陆续签约的东莞联丰创意谷项目、惠州翡翠山项目、东莞恒兆中心项目都在很大程度上借鉴了东莞卓越中寰项目的成功模式。
道阻且长，行则将至
袁恩辉的微信上，长期置顶着一句话：道阻且长，行则将至。这是《荀子》中的一句话，也是袁恩辉最喜欢的一句话。他认为自己是一只“笨鸟”，笨鸟就要先飞，只要一步一脚印地积累，最后总能达到目标。
说起对未来的期望，袁恩辉希望自己能像公司企业文化所倡导的那样，更从容地去平衡好工作和生活，工作的时候全力去促成项目完成任务，休息的时候也希望自己不再那么容易焦虑。
“共享、创新、担当、相互成就”，是优客工场努力创造的新办公文化。这不仅体现在充满活力的办公环境、便捷开放的工作氛围、丰富多样的社区文化和灵活多样的配套服务中，更深深根植在企业文化里。
道阻且长，行则将至，行而不辍，未来可期。每一个人的努力，每一次小小的成绩，最终都能让我们更加接近“美好工作，幸福生活”的梦想。
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