2023年6月28日-30日，由文旅一站式服务平台迈点联合文旅资产管理平台迈居举办的第十二届迈点品牌发展大会于上海阿纳迪酒店隆重开幕。本届大会以“NEW&NOW”为主题，聚合旅游住宿、租赁地产、文旅等多个版块，致力于品牌生态研究与行业品牌生态系统构建。基于迈点研究院的数据研究结果，大会围绕品牌的运营、发展、投资等热点核心话题，剖析市场，探讨新阶段行业的机遇、发展与挑战。大会汇聚全产业链资源，充分发挥头部品牌引领作用，挖掘并助力新兴品牌成长，探测旅游住宿、租赁地产业的未来趋势，从而推动行业高质量、高品质、高效能全方位发展。
会上，方隅控股CEO陈坚以《万变守其心：坚持5年走重资产投资道路不动摇》为主题分享了方隅脱颖而出的成功经验。
图注：方隅控股CEO 陈坚
一、方隅的商业模式
坚持5年走重资产投资道路辛苦吗?很辛苦，但也有坚持的意义，演讲伊始，陈坚通过剖白对方隅的商业模式进行了介绍。他表示，方隅的商业模式是通过“基金管理+投资策略+开发及租赁运营”实现资本闭环，提高规模增长效率和投资回报水平。
在基金管理方面，陈坚以10块钱的例子介绍了该模式的优势，他表示，“用10块钱可以做一个项目，但是10块钱不只做一个项目，如果一家企业有基金管理的能力，就能将10块钱用于做5个项目。这样，投资规模增长5倍以上以及获得额外的基金管理费收入。
在投资策略方面，从2018年开始，方隅注意到很多人在进行改造出租的项目，但缺乏从头到尾做公寓产品的项目。因此，方隅首先选择良好的地段，选择那些地铁站附近、交通网络便利、可满足不同住户工作范围需求的区域。同时还会考虑二手项目和一手的保租房项目，只要投资人能够承受一定的风险并获得符合要求的回报，方隅会帮助他们实现投资目标。
在开发及租赁运营方面，据陈坚介绍，方隅希望通过帮助机构投资人创造资产来满足行业中存在的资产缺口，并在完成改造和开发后进行运营管理，帮助投资人了解整个过程、分析何时做什么事情，并在合适的时间推出和管理整个投资周期。
二、方隅模式形成的初衷
为什么要做这样一个模式?陈坚表示，“我的想法其实很简单，因为重资产项目接近于物流地产，而在物流地产方面，尤其国际上有很多的佼佼者，都是在做重资产，并利用这个模式通过资本把自己的行业基本盘做得很大。因此，我们希望效仿他们的经验，在长租公寓行业做重资产。”
例如GLP普洛斯与ESR易商红木，据陈坚介绍：前者GLP普洛斯是一家全球领先的物流地产和资产管理公司，拥有广泛的全球市场覆盖和多元化的业务，在物流和工业园区、科技和创新、新能源等领域具有深厚的专业知识和经验。GLP普洛斯的资产管理规模庞大，在全球范围内拥有大量的资产和项目，并通过合作伙伴持续扩大业务规模。截止目前，全球资产管理规模1250亿美元，进入的国家/地区17个，大中华区资产管理规模720亿美元，大中华区在管资产数量70+。
ESR易商红木则是一家在物流地产和资产管理领域具有重要地位的公司。2016年，易商和红木集团合并，成为亚太地区最大的不动产资产管理公司之一。公司在全球范围内拥有广泛的市场覆盖，拥有丰富的专业知识和经验。他们的业务涵盖物流地产、数据中心、不动产投资信托基金、私募基金等领域。ESR易商红木的资产管理规模庞大，在全球范围内拥有大量的资产和项目，并通过合作伙伴不断扩大业务规模。截止目前，全球资产管理规模1520亿美元，进入的国家/地区28个，大中华区资产管理规模304亿美元，大中华区在管资产数量23个。
“在2018年的时候，我已经看过很多类似普洛斯跟ESR的类似公司，他们在不同的领域、不同的国家都得到一个非常成功的结果，它的底层模型就是重资产投资道路，其实这也是我想做的模型，只不过他们是在物流领域。”因此，陈坚表示，希望按照这个模式在中国长租公寓发展。
三、增长空间巨大的中国租赁住房市场
目前在中国，租赁市场规模庞大，有着巨大的发展潜力。租赁人口数量约为2.8亿人，占比约为20%；市场规模达到1.8万亿元，然而机构化程度却相对较低，机构化率仅约为5%。
与之相比，美国租赁市场相对成熟。其租赁人口数量约为1.2亿人，占比约为37%；市场规模达到3.5万亿元，机构化率约为50%。
但是，据有关数据显示，未来5年，中国租赁人口数量将增加至约3.9亿人，占比约为30%。届时，租赁市场规模有望翻倍。如果中国能将租赁市场的机构化率提高至30%，相当于将拥有5000多万间机构化运营公寓，即使只占有1%的市场份额，也相当于拥有50万间公寓。而中国作为人口众多的国家，租赁市场的发展机会巨大。
正因如此，在中国庞大且日益旺盛的租赁需求背景下，方隅有信心利用可行的商业模式进行规模化发展，坚持5年走重资产投资道路不动摇。
