正如“投-融-建-管-退”全链条的打通，大资管时代是一轮对参与企业综合实力的全面考验。在此背景之下，住房租赁企业的资产管理能力显得格外关键。那么作为租赁住房的重要主体，公寓企业该如何实现资产增值呢?公寓行业资产管理现状如何?公寓行业的退出方式包括哪些?
6月28日-30日，由文旅一站式服务平台迈点联合文旅资产管理平台迈居举办的第十二届迈点品牌发展大会于上海阿纳迪酒店开幕。会上，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然担任主持，南京颐悦置业发展有限公司副总经理兼瑾家公司总经理张日芳、合肥滨纷逸居投资运营有限责任公司总经理李锜、海瑜公寓公司执行董事兼总经理陈勇明、中海商业发展有限公司长租公寓管理中心负责人张仁勋、仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎、黑石龙地长租公寓事业部执行董事麦伟基展开深度对话，共同探讨大资管时代，公寓企业如何实现资产增值。
图注：南京颐悦置业发展有限公司副总经理兼瑾家公司总经理张日芳、合肥市包河区房屋租赁有限责任公司总经理李锜、中海商业发展有限公司长租公寓管理中心负责人张仁勋、海瑜公寓公司执行董事兼总经理陈勇明、仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎、黑石龙地长租公寓事业部执行董事麦伟基（从左到右）
一、如何在资产管理方面进行实践和打造?
“租赁住房属于‘持有-运营’业态，租赁住房体现在短期和长期两个层面，短期要实现净现金流的最大化，长期要实现资产的保值增值。那么该如何在资产管理方面进行实践和打造?”赵然向嘉宾发出提问。答案，有情理之中，也有意料之外的惊喜。
李锜认为，资产管理首先要对产品的定位有一个正确的理解;其次要注重产品的质量和耐久性，并且通过数字化、智能化、系统化的管理有效降低成本。目前，滨纷公寓已经实现稳健的现金流和持续的盈利能力。
图注：合肥市包河区房屋租赁有限责任公司总经理李锜
张日芳表示，资产管理是一个涉及分子和分母的概念。在分子方面，现在讲资本化退出，就是怎么把收入做到最大，怎么把支出做到最小，分母其实就是行业早期投的重资产，即土地成本加上建造成本以及税费等。
“我们发现其实极小户型的产品，虽然在短期能够带来很高的一个现金流的回报，可以带来很高的坪效，但是其实它在租金递增，以及面对大量的保租房和社区供应之上竞争力是打一个问号的。所以，我们在前期设计的时候，就会去考虑我的产品未来竞争力怎么样?是不是还要做极小的户型，是不是未来的租金还能持续地递增?未来退出的时候，下一个的买家会是谁?”张仁勋总结了一个关键词，叫做“可持续性”。
陈勇明表示，做资产管理面临三个挑战，第一是要明确企业打造什么样的产品;第二是作为国企集团，在做资产管理的时候如何避免很算不过账;第三是作为新区新城，如何在传统的出租工具效率是很低的情况下，找到新出路。
图注：海瑜公寓公司执行董事兼总经理陈勇明
“国家在大力政策扶持的前提背景之下，未来的二次供应、保租房供应会持续上升。以上海为例，未来3年，新增供应将达到18万套的体量，在这么大量的二次住宅保租房供应的冲击之下，怎么可以把企业的产品定位，把资管做得细致。”孙翎表示，要从重资产投资角度看待这个问题，看的不仅是运营端的问题，还得看退出时投资人提出的要求。
麦伟基表示，作为投资机构，对于成本的敏感度其实没那么高，更多的是关注整体利率的变化。“因为如果我卖得足够便宜，将来退出时就有足够的安全量，同时在运营层面，多花点钱去做保养，把服务做好，把租金带上去，最后乘以资本化率，成果还是很客观的。”
图注：黑石龙地长租公寓事业部执行董事麦伟基
二、如何看待资管赋能的作用?
在听完第一轮的分享后，赵然邀请在场的嘉宾从“以终为始”的角度，在REITs、不动产私募基金的退出路径背景下畅谈如何看待资管赋能的作用?
李锜表示，滨纷公寓作为地方国企，在融资、建设和管理方面更加注重精细化管理。与此同时，地方国企在融资渠道、土地资源和政策支持方面也比较有优势，特别是在管理方面。例如滨纷公寓加大了投入，采用资产管理系统和仓库管理系统，有效节约了人力资源。
“第一个是大兵团作战，就是集中一个团队去集中攻，可以短时间内快速提升出租率;第二个是一定要走线下，地方国企有优势，优势就是有属地资源。比如可以和属地部委办局合作，使企业承担更多的社会责任，比如响应市政府的号召，针对大学生毕业免费的入住的福利。”张日芳表示，通过这两点，可以在短时间之内尽可能缩短爬坡期。
图注：南京颐悦置业发展有限公司副总经理兼瑾家公司总经理张日芳
“从退出端来考虑，其中一种退出的可能性是保租房的公募REITs退出，这个退出通道已经非常明显了——整体打9折，整体运营成本可控，最终能使NPI达到投资人的期望;另外一种退出是我们做的小而美的退出，就是看项目，只要项目足够便宜算得过账，资金成本够低就会有非常好的结果。”张仁勋表示： 核心还是你前期土地成本决定了你退出的机会点和可能性。
图注：中海商业发展有限公司长租公寓管理中心负责人张仁勋
陈勇明从两个角度来分析资产管理端要做的动作。第一是资产的稳定性，首先要保证这个项目有很稳定的出租率，爬坡期要快，这就意味着你的续租率，客群的稳定性，这些对于资方来说是特别要注重的一点;第二是资产耐久度的问题，为什么有的人买房之后住了一段时间，又要去换房子呢?实际上，这是因为房屋没有做好保养，物业管理也没做好，所以出现了这样的情况。
孙翎表示，资管退出对于长租公寓的投资市场更多的意义是两块，第一块是这个市场变的更加透明了，因为现在的投资人回报率，公募REITs上发行的派息率已经有非常明确的标准;第二块是公募REITs就是把“投融管退”的“退”的渠道给明确了，这将导致有更多资本，有更多投资人有信心进到这个板块，把市场盘活了。
图注：仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎
麦伟基表示，在市场上，我发现从投到退出，整个过程有比较清晰的方向，对于投资人的预期也是比较清楚的。因此，我对这方面也是比较看好，未来国家的政策也会给到很大的便利。
