观点香港网讯：7月20日，戴德梁行发表2023年上半年大湾区住宅市场及商业物业投资市场回顾及展望。今年上半年，经济复苏步伐未如预期，投资者普遍持审慎观望态度。大湾区整体住宅市场在通关后出现先升后回的情况，但整体一手销售数字则较去年有所改善。环球息率高企下，商业物业大手投资市场，即亿元以上成交，同样转静，总投资额明显较去年回落。展望下半年，期望各城市政府能陆续放松楼市调控措施，令大湾区住宅市场能稳定发展；至于投资市场，预期房地产基金及机构投资者将更聚焦寻找与基础设施公募REITs相关的投资机遇。
2023年上半年大湾区整体一手住宅成交宗数录得约22.2万套，由于在疫情影响下去年基数属较低水平，加上今年开发商推盘速度加快，销售数字同比和环比分别升16.1%和4.7%，但升幅主要在第一季度反映。
戴德梁行大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿表示，在通关初期，今年首季大湾区住宅市场成交曾一度反弹，传统"金三银四"旺季的表现亦明显比去年畅旺。然而，通关的刺激作用未能持续，前期积压的刚性需求也难以支持楼市继续回暖。自四月起，住宅成交再次放缓，以一手销售数字为例，6月销售套数比3月高峰期跌超过四成，可见市场缺乏上升动力。至于下半年成交量走势方面，还需视乎整体经济基调。近月各市政府陆续放宽楼市调控政策，包括放宽"参考价"和"限购"等措施，预料下半年每月将平均录得约三万五千宗至四万宗成交，使2023全年总成交有望达到43至46万宗，比上年升约7至15%。
住宅价格方面，虽然部分城市一手成交价录得升幅，但主要受优质新盘的销情推高均价。相反，二手价格更能反映市场实况，以具指标作用的深圳为例，根据戴德梁行提供的深圳中高端二手住宅价格指数，2023年第二季二手楼价较2021年顶峰回落8.9%，这意味二手市场有着下行压力。不过，楼价调整亦利好自用型买家入市。在"房住不炒"的大方向下，相信内地政府对楼市调控政策的调整将保持谨慎，预料下半年楼价仍然有5%的调整空间。
商业物业方面，该行指，环球经济复甦速度缓慢，加上国外市场普遍息率高企令外资借贷成本上升，投资者普遍持审慎态度，市场活动主要由内地资金支撑。2023年上半年大湾区商业物业投资市场，亿元以上成交转静，总投资金额录得约282亿元，比去年同期跌10.5%，但大湾区占全国亿元以上大宗交易31.5%，再创新高，对比2018年大湾区概念初出台时的18.%，可见大湾区的比重越来越高。大湾区商业物业投资仍以深圳和广州最为活跃，其中，广州在上半年表现亮眼，总成交金额累计132亿元，已超过其2019年全年金额，为过去5年上半年最高。
该行称，2023年上半年大湾区共录得32宗亿元人民币以上的交易。以投资金额划分，当中11宗为10亿元人民币以上的交易，占大湾区整体交易宗数约34%，占比较上年的39%回落；另外，10亿以下的成交录得21宗。过去半年，投资市场的平均交易额有下降的迹象，主要因为在经济不明朗因素影响下，业主比以往更愿意减价求售。以物业类型划分，写字楼/研发办公物业继续主导商业物业投资市场，占2023年上半年总投资金额超过一半。
戴德梁行中国资本市场执行董事陈彩丽女士解释，在弱市下，开发商为改善现金流，容许较大的议价空间，在更合理的回报水平下，对自用型买家和投资者来说都是入货的好时机。
陈氏又指，内地政府继续积极推动基础设施公募REITs的发展，为房地产投资者提供更多清晰的注资途径，对外资和机构性投资者来说尤其吸引。在政策支持下，国内REITs市场高速发展，高端制造产业园/工业园、长租公寓、仓储物流等物业的市场关注度飙升。以产业园为例，租客以电动汽车、生物医药和新能源等新兴行业为主，投资者受其增长潜力吸引。另一方面，居民对租房需求不断攀升，加上政府大力支持长租公寓市场发展，相关的成交金额在上半年占比已跃升至24%。近期C-REITs试点资产类型更扩容至消费类基础设施，相信将有助推动更多民生商场、购物中心、百货商场等物业成交。展望下半年，相信会见到市场将有更多物业项目出售，而开发商及业主开价将更灵活贴市，减少买卖双方拉锯的局面。
