产业兴城，根基在于人民的共建，而人才、新居民及青年群体则是城市发展的核心驱动力。他们不仅为城市带来创新的活力与无限的潜力，更是推动城市持续繁荣的关键所在。如何让这些宝贵的群体满心欢喜地选择留下，积极参与并贡献于城市的未来?每一个积极发展中的城市都在持续思考和探索有效路径。
美丽的海滨城市厦门紧抓国家推进发展保障性租赁住房的战略机遇，在全国率先出台了一系列政策，系统谋划、精准施策，加快发展保障性租赁住房，加速住房保障和供应体系建设，将发展保障性租赁住房工作纳入城市发展战略，匹配全市人口增长、产业发展需求。
在政策推动和城市发展部署下，TOD配建保障性租赁住房模式应运而生。围绕轨道交通及巴士干线等交通枢纽，在400～800米步行范围内，TOD(以公共交通为导向的开发模式)集成居住、工作、购物、休闲、娱乐、教育等多功能于一体，旨在打造高效、集约、舒适且绿色的城市空间，从而促进城市的可持续发展并提升居民生活质量。
湿地公园TOD项目(过程稿)
统筹空间、产业、交通等要素，厦门创新性地按照“站城一体、产业优先、功能复合、综合运营”的TOD开发理念，结合轨道线路建设时序、年度土地出让计划等，通过轨道TOD成片开发、城市更新等探索多种开发模式，多渠道推动保障性租赁住房项目投资建设。
集美软件园TOD·地铁公寓
厦门轨道集团厦门地铁上盖投资发展有限公司(以下简称“厦门地铁TOD”)成为这个模式的核心践行者，目前已入市运营2个项目、近3200套(间)保租房，其极致的出租效率和精细化的运营管理，让厦门地铁TOD成为了厦门住房租赁市场品牌化公寓领域的一匹黑马。
近日，迈点独家专访厦门地铁TOD副总经理吴迪，深度探讨TOD配建保障性租赁住房模式的实践与发展。在迈点看来，这将重塑城市租住生活——不仅让新市民、青年人更加便捷地享受就近就业机会和生活配套，提高居住品质，还能优化城市空间形态，将轨道与城市产业紧密衔接，聚焦提升商业效益，助力城市高质量发展。
厦门地铁TOD副总经理吴迪
深度融合城市脉络，打造新市民高品质生活圈
观察住房租赁市场，保障性租赁住房项目大多远离核心市区，交通便捷程度一般，周边配套较为单一。这显著降低了新市民、青年人的生活品质，进而影响其就业选择、职业发展及生活满意度。从长远发展来看，这并不利于城市引人留人。
对此有着深刻洞察的厦门地铁TOD·地铁公寓选择以地铁站点为核心，集居住、商业、办公、文化教育等多种业态于一体，打造15分钟便民生活圈。这种模式下，居住者不仅能享受到便捷交通，还能享受到丰富的商业配套和完善的社区服务，真正实现“职住平衡”，让新市民、青年人在城市中找到归属感，助力城市可持续发展。
湖里公园TOD·地铁公寓
“我们做这个业务核心就是为了满足厦门新市民群体租住需求，并促进片区引才留才。"吴迪直击要点地表示。
据其介绍，厦门轨道集团是以公共交通作为核心工作的国资企业，主要负责地铁的建设和运营。作为旗下专注于轨道沿线综合开发和资产经营的企业，厦门地铁TOD深度践行“轨道+物业&产业”的发展战略，在地铁轨道规划修建的过程中耦合各区的城市中心，将之串联起来，实现站城融合。
吴迪将之提炼总结为站城一体化发展，“在综合考量国土空间规划、轨道沿线区域和目标区域产业需求及发展趋势基础上，发挥轨道交通枢纽的节点支撑作用。”
湖里公园TOD·地铁公寓
业态分布上，厦门地铁TOD已经布局住宅、办公、商业、公寓、酒店五大业态。吴迪告诉迈点，作为轨道集团旗下公司，厦门地铁TOD正深度参与地铁轨道的规划建设，根据城市规划和沿线客群需求，分布不同业态，以最大程度激活城市活力。
轨道主线规划视角和丰富业态运营能力，厦门地铁TOD正以全面满足人们衣食住行游购娱需求的姿态打造高品质租住生活。"一方面我们有专业化综合开发能力，另一方面我们有各个业态独立运营盈利能力，两者叠加，它的整个耦合度就能实现1+1大于2的效果。”吴迪强调。
更为重要的是，基于TOD配建保障性租赁住房模式，新市民、青年人无需为此支付昂贵的房租。“我们想让更多新市民和青年人租得到、租得起、租得好。”据吴迪介绍，目前已经开业的湖里公园TOD公寓和集美软件园TOD公寓的租金都是以保租房的价格体系为标准，并全面落地厦门市政府在保租房方面的政策。
湖里公园TOD·地铁公寓
城市中心的区位条件，出房门即地铁的交通条件，可负担的房租，厦门地铁TOD公寓旗下项目出租效率优于行业平均水平。吴迪告诉迈点：“2023年9月开业的湖里公园项目，在传统公寓淡季且横跨春节的情况下，今年一季度实现1369套房间满租。而于今年4月1日正式对外放租的集美软件园项目，1811套房间更是仅用时3个月就实现全盘满租。”
创六边形战士，实现生产经营联动正循环
“轨道交通天然的资源优势是我们公寓项目高效出租的核武器，这个无可避讳。”吴迪分析道，“光有出租效率还不够，而是需要实现生产经营的闭合，交付结果。”
经营的本质是盈利，对于住房租赁行业来说，租金是最直接的收益，但今年以价换量成为市场常态。以厦门为例，迈点研究院数据显示，进入下半年以来，厦门普通公寓租金呈波动下滑态势。这样的市场局面下，厦门地铁公寓充分发挥了保租房作为片区租金稳定器的作用，支撑片区租金的平稳发展，实现高出租率。“我们的转化率能达到50%以上。”吴迪强调。
近年来，伴随消费理念升级，租客对产品和服务都提出了更高的要求。厦门地铁TOD的在营项目为何能够逆势上扬?在吴迪看来，“能达到这样的租金兑现，核心是厦门地铁TOD地铁的产品打动率高，即租客对我们项目中能看到的硬件产品和能享受到的软性服务的高度认可。”
细究背后，更多的是厦门地铁TOD公寓对于各细分租赁场景的持续深挖。“产品是动态发展的，不同时代的人对租赁产品的需求并不一样。对于不动产经营来说，不可能去追求所有人都满意，我们最重要的是将核心的东西做好。”
集美软件园TOD·地铁公寓
吴迪将住房租赁行业最核心要素拆解为“租赁”和“居住”。在租赁层面，公寓产品和客户的关系是租赁关系，确保租住安全是第一位的。在居住层面，不同于酒店短时间居住，公寓产品是长期居住的，这对于隔音等隐形工程模板的内容有着更高的要求，以确保长期居住体验的高品质。
“谁能在这两个维度上打磨得更好一点，谁就能更受住房租赁市场欢迎。”在这样的第一性原理认知下，厦门地铁TOD公寓在整个产品的研发投放和后续的运营过程中，全程贯彻用户思维，并迎合需求持续优化产品。
在厦门地铁TOD公寓产品设计阶段，吴迪和他的团队以租户需求为本位出发，对产品细节进行深入研究与反复推敲。比如，假设租户是一名女生，她的梳妆台上会有多少“瓶瓶罐罐”，又需要如何摆放?再比如，租户打扫卫生时，拖把、扫帚等清扫工具如何摆放会更方便?甚至于，在材料的选择上，他们不仅既要考虑整体的配色，还要考虑性能与工艺。用吴迪的话讲，“这是对于租住场景的再挖掘。”
湖里公园TOD·地铁公寓
通过“市场调研进行产品定位——木工板模板基础产品对空间尺度的研究——样板房阶段对材料性能、配色以及工艺的打磨推敲——邀约客户内测”整体流程的多轮打磨和反复推敲，厦门地铁TOD都在极力确保租住体验能够真正做到租户的心坎上。
在确保产品能为租户提供最舒适居住感的同时，厦门地铁TOD公寓还会在项目经营服务标准上进行差异化运营。
比如主要客群是休息时间不稳定的医护职业者，那便要设置24小时值班前台以及时响应服务需求。对此，吴迪介绍道：“在新项目入市之前，我们有两个目标客群定位逻辑。第一级是租赁需求，有租赁需求的就是我的目标客户，我不挑客户;第二级是项目对应的客群需求，多次调研周边客群的基数、稳定性和厚度等，并匹配相应的运营。”
这些举措为厦门地铁TOD的量价齐升奠定了坚实的基础，提升经营收入。住房租赁行业作为民生行业，尤其是保租房，保本微利是核心特征，作为行业的“老炮”，吴迪深谙此道。在他看来，一定要通过效率的提升，管理效能的整体释放来产生企业利润，“说白了，我们更多是要开源和节流，需要团队整体的努力和付出，用市场化机制驱动整个团队追求卓越的业绩指标。”
集美软件园TOD·地铁公寓
产品品质和运营效率是衡量一个项目成功与否的关键。在打造产品和运营模式上，厦门地铁TOD模式公寓无疑走在了行业前列。吴迪告诉迈点，厦门地铁TOD公寓想打造的是一个“六边形战士”，不会在某一个点上特别突出，但在产品、服务、配套、居住氛围等多个维度上都能比别人好一点。“适度服务下，尽我所能;有限成本里，不断的产品迭代，可持续地锻造更强综合实力，实现经营闭环。”吴迪强调。
长期稳健经营，做时间的朋友
“花自然会谢，但扎根下来了就能慢慢长。”吴迪形象地告诉迈点，“不动产经营讲求的是穿越周期，长期稳健经营，没有那么多花样，而是围绕租赁行为和居住本身，将核心的东西做好。”
问及未来的规划，吴迪清晰地表示作为市属国企，厦门地铁TOD会积极响应市委市政府的政策号召，跟着城市发展部署走。“城市发展到哪，地铁修到哪，我们就进入那个地方的整个片区节点，做立体的深耕。”
可以预见，伴随厦门地铁网络的日渐完善，厦门地铁TOD公寓的项目也将与日俱增。吴迪透露，根据厦门地铁TOD的规划，未来两年还将上新翔安后村和湖里湿地公园两大项目，房源规模合计近500间。
翔安后村和湖里湿地公园项目效果图
当被问及在在营项目取得巨大成功的背景下，接下来是否会加速扩张时，吴迪却表示，厦门地铁TOD并不追求规模，而是会沉下心来，专心打磨产品，促进厦门的保租房及住房租赁市场平稳有序发展。“目前核心是修炼内功，选城市发展急需的重要&紧急项目，将每个项目都打磨好，做一个，成一个，再做一个，稳扎稳打地将这个业态做好。”
在这样的稳健步伐中，厦门地铁TOD公寓不仅成为了城市发展的有力推手，更是青年梦想实现的坚实后盾。它以一种前所未有的方式，将城市的繁荣与青年的成长紧密相连，走出了一条城市发展与青年梦想共赢之路。
在这条双赢之路上，厦门地铁TOD不仅是城市公共服务的构建者，更是城市住房的提供者和青年梦想的守护者。它用实际行动践行着“以人为本”的发展理念，让每一个在这里生活的青年都能感受到城市的温暖和力量，从而更加坚定地追逐自己的梦想。
