睿观察
如果说2015年是联合办公的开局之年，那么，2016-2018年就是联合办公增长最疯狂的3年。而在疯狂的背后，则是联办企业对规模化的追求和资本的狂热。数据显示，2016-2018年3年间，联办行业获得的投资规模高达160亿。
疯狂之后必将回归理性。2019年伊始，前期快速扩张规模的部分联办企业并未如预期般在成本、议价和资源上获得优势，反而不得不面临着破产倒闭的风险，行业发展开始变得缓慢。而2020年初突如其来的疫情，无疑更加速了联办行业展开新变局。
对于联办企业来说，规模化优势之上，扩张的风险也在加剧。同时，原先的租金价格差，也在市场竞争中被挤压、榨干到失去利润空间。
转型，已成为当下联办行业的主流观点，而轻资产化则是转型问题中最核心的核心。
2019年年初，作为联办行业中的“年轻”企业，BEEPLUS果断转型，为更多大中企业提供定制业务。这一举动，在联办行业普遍陷入暂时性困局的当下，尤为凸显。从联合办公空间到大中企业定制，BEEPLUS的“轻资产化”，实质是以一种新的模式进入了传统的公装领域。
众所周知，传统公装市场一直以“大行业、小企业”为最典型特征，行业产业链高度分散、资源整合效率低下等缺陷十分明显。相较之下，以互联网模式、信息化、生活化、年轻化为特色的联办企业，恰好正中传统公装市场“痛点”，能够挖掘较多机会。
睿和智库认为，BEEPLUS在传统公装市场有两大优势：1、品牌化展示，以自有的联合办公空间项目作为展示平台，在传统业务中注入品牌化；2、标准规范化运营，解决传统公装模式的“痛点”，如BEEPLUS的双“0”承诺——工期“0”延误和费用“0”追加，以及“菜单式报价”的可视化空间定制流程等。
（本文根据BEEPLUS联合创始人罗怡婧视频、音频实录整理。）
很多人认为BEEPLUS是一个联合办公品牌，因为毕竟BEEPLUS是从这里起步的。但事实上，经过多年发展，BEEPLUS已经确立了更明确清晰的新定位，即围绕办公场景，重新探索和定义未来人们的生活方式。
BEEPLUS起步于珠海，核心团队以“90”后为主。在他们眼中，2015年珠海的写字楼非常死板和单调，众创空间条件也不是很好。他们更喜欢谷歌建造的Google campus，办公空间中有室内丛林、隔音太空舱、健身房、躺椅、滑梯、休息室，以及各种各样的主题空间。
创始者，首先是需求者，这是这个团队最特殊的地方。他们能够切身感受到未来一代年轻人对办公空间的理解和需求，已然发生新的变化。也正是因此，BEEPLUS的年轻团队从使用者的角度创立了BEEPLUS，从解决自己的办公使用诉求开始。
01
以“办公场景+X”提升营收
最开始，BEEPLUS在珠海最大的产业园区——南方软件园里，用36个集装箱模块化的建筑，打造了第一个项目，共1400平方米、100余个工位。1层配套自己的餐饮品牌，2层和3层则是办公空间。除BEEPLUS团队自己使用的空间外，其余则租给了创业的年轻人。
项目开业即快速满租，受到广泛关注，更吸引了天使轮融资。此后，带着资方的关注和资源，BEEPLUS进入了广州和深圳。
在BEEPLUS看来，BEEPLUS联办空间并不是完全的轻资产模式，因为项目的租金和装修是BEEPLUS自己投入的。而真正的轻资产运营，提供的更多是服务和创意，而不用承担装修成本。
但是，BEEPLUS的联办空间又有一个较为鲜明的特点——把生活场景带入办公场景。BEEPLUS将这种模式命名为“办公场景+X”，其中“X”元素包括：特调茶饮吧，将特调茶饮吧与办公空间结合，打造颠覆式的社交场所；精酿啤酒吧，精酿啤酒无限畅饮，每周五啤酒之夜有乐队现场表演；睡眠午休仓，可以午休小憩30分钟；BeeMarket，通过自助结算系统轻松选购零食文具；糖果会议室，会议室内摆放糖果罐；自助式饮品长廊，无限畅饮上百种国内外饮品等等。
从近5年的实践来看，BEEPLUS的“X”元素很受欢迎，更可以直接带来业务收入。数据显示，目前BEEPLUS联办空间内的lobby收入甚至占整个办公租赁部分收入的20%。这一行业领域内的人都知道，当达到稳定出租率后，空间收入是一个相对固定的值，很难突破，但BEEPLUS通过在to B的场景内加入“X”元素，再进入to C的场景，给营收带来了额外的提升。
02
以定制与托管提升运营价值
2019年，BEEPLUS营收近两亿元，其中大部分来自轻资产部分，这里轻资产输出对应的业务就是大中企业定制及楼宇托管。
众所周知，大中企业定制业务的核心要素包括：品牌、设计建设及运营。
在品牌方面，基于前期打造的网红空间项目积累的知名度与口碑，BEEPLUS打造的空间项目不仅在形态上得到改观，更提升了品牌价值。
在设计建设方面，经过4年的验证和锻炼，BEEPLUS早已搭建了适合自己的供应链。
在运营方面，除了为客户提供设计、装修、建设等一体化服务外，还可以为客户引入社群资源。以东方富海的合作项目为例，合作共分为设计建设与运营两个合同。运营合同除了基本的运营服务之外，还提供如内部租户之间的活动、社群的资源等。
在轻资产模式中，产品和品牌可以为存量物业的价值带来提升。例如，瑞思集团合作的项目主体是公寓，1-5层有商业群楼的配套，1层、2层有基础的生活配套，3层-5层有1万平方米的面积，本身已经隔了石墙，做了产权分割。但如果作为商铺出租，面积大，质量也参差不齐，不仅影响商铺管理，更影响整个楼的品质。在合作后，BEEPLUS将这1万平方米面积打造为联合办公空间，输出设计、建设、运营以及招商一系列的服务，最后运营起来收益全部归业主，BEEPLUS只收取管理费。该项目去年11月开业，至今入住率已达到80%以上。
在为运营负责的轻资产模式中，对选址的要求也很高，尤其是在当下一线城市商办空置率很高的市场环境下。在这点上，BEEPLUS的市场机会有两种：一是，项目位置不是最好的，但有运营提升的空间；二是，项目位置好，也是一个比较好的写字楼，业主希望写字楼内部的产品结构能够更加完善。
03
以办公内新零售布局融合式生态场景
睿和智库认为，BEEPLUS的最大特色，在于其开创了基于办公空间内的新零售，丰富了整个办公生态的场景，因为新零售的布局就是基于办公生态而来的。
目前BEEPLUS新零售在深圳海岸城人流量最大、年轻人最多的 shopping mall中，开了一家烘培主题旗舰店，融合了多场景零售服务的体验式空间，开业以来已经吸引了200多万顾客进店。数据统计，周末海岸城商圈人流高峰是10万人，而这个零售项目当日最高人流量可达到4万人次。
对于BEEPLUS来说，投身新零售板块是战略先行，未来还会考虑做新零售的卫星店，围绕办公生态去做配套，提升消费者体验。但其实本质上还是通过空间产品的解决方案，向客户传递一种未来的生活方式。
睿和智库认为，BEEPLUS能在行业普遍陷入困局的大势下存活，核心竞争力来自于“自由的心”。一方面，他们勇于大胆将自己想要的工作方式付诸实践，一方面也很实际地去精算每个项目的收益。
路长且难，能活下来的都是强者。市场很大，只要能在一个核心要点上坚持下去，就能看到成功。
