以“文化+旅游+城镇化”为核心发展模式的华侨城，一直承接着文化产业、新型城镇化建设、全域旅游打造的国家战略，践行着央企的政治责任、社会责任、经济责任。
相比国内其它纯地产开发商在商业建设上的追求“高周转”和“快回报”不同，华侨城在商业领域的发展更为精耕细作，巨量资金的支持与保障亦为华侨城在商业版块的发力奠定了良好的基石。
在存量时代，伴随着商业、文旅和娱乐结合得越来越紧密，相互之间的界线也逐渐变得模糊。在这种情况下，华侨城商业选择“文化+旅游+ 商业”的发展模式，有何独到之处？
为此，睿和智库专访了华侨城商业副总经理刘劲先生。
华侨城商业副总经理刘劲
睿和智库：您觉得当今的购物中心发展进入了一个什么阶段？
刘劲：我认为主要是过度开发，还有一个最大的问题是资金不流入。如果一个行业没有利润，租金/增长率，都满足不了资本的需求，自然也就不会有资金流入。所以，商业地产最终还是依赖物业增值，解决资本退出的问题。未来两极分化的现象将愈加严重，只有20%的项目盈利，80%持平或亏损。
当前，整个商业地产大环境并不乐观。一方面来自于中美贸易战的影响，另一方面，这个行业经过近二十年的高速发展，已经进入到一个瓶颈期。在变盘的阶段，做商业地产的人必然会经历一段比较痛苦的时期。旧的东西不再适合于当下，新的东西还没有诞生。这个新的东西是一个跨代的产品，业内人士还在摸索着去做。
睿和智库：华侨城在2017年8月成立综合性商业公司，当时是怎样的一种契机，决定进军商业地产？
刘劲：华侨城之所以现在做商业地产，是因为有四五百个亿的存量。这些存量我们希望交给自己的公司来管理，希望商业公司在与各个战区配合的时候，能够比较早地介入其中的策划和规划环节。
华侨城不想再做传统的商业，不想成为万达第二或者大悦城第二。华侨城，它所做的商业地产带有文旅的基因，比如宁波、南昌华侨城，将shopping mall、水秀、逐浪沙滩、运动主题公园和曲水街等许多种元素结合在一起。既不同于大悦城的产品，也不同于万达的盒子+街区，华侨城的体验式商业从前期的策划上，就已经开始引领这个行业。在设计阶段，融入了体验式的基因，在建筑形态上，满足了体验式的发展。
现代人的身体大多处于亚健康的状态，我们的运动主题公园，就是为了满足人们对健康的追求。平时大家工作忙，没有那么多时间陪孩子，我们的儿童主题公园，为的是满足家庭亲子需求。从某种意义上来说，我们秉持以人为本的理念，以城市的消费为核心来做项目，所做的产品就是跨代产品。
睿和智库：之前您说华侨城要做商业地产里的阿凡达，为什么会有这样的概念？
刘劲：我觉得在电影行业里面真正跨时代的东西，阿凡达是个节点，它是一种真正的创新。真正的商业地产，应该从策划规划、建筑结构就开始表达它所运营的内容，而不是建好之后才去表达。我们在做项目时，需要把环境做的跟剧本一样，这一点与阿凡达很像。运营也是一个完整的剧本，一个好的地产项目需要有一个好剧本、好的投资方，还有好的导演。现在的商业地产，处于变盘的阶段，我们需要考虑年轻人的需求，什么样的购物环境、服务流程、社交渠道，能够吸引他们的注意力。这个“剧本”应该是一个完整的剧本，是集思广益的结果，有许多创意性的东西。
睿和智库：您是如何看待购物中心资产管理的发展趋势的？
刘劲：资产管理就是一个全链条的投融管退。如果最终解决不了退出的问题，资产管理就成了伪命题。许多三四线城市，是没有资本愿意介入的。即使是进行股权化的转移，变相的去资本流动都做不到。
真正能够形成交易的，也只有一线城市。想在三四线城市谋求生路，只能是把运营做好，尽可能地多收租金。之后再把现金流、全口径收入做抵押贷款，去做融资，做类REITs。
睿和智库：您觉得对城市选择而言，是不是一二线城市考虑物业持有，而三四线城市比较适合做轻资产运营？
刘劲：更准确地说，一线城市强调持有，二三四线城市比较适合轻资产运营。其实我是不太认同轻资产这个概念。在二三四线城市，不管做得好与不好，业主方都不希望你留下来。做轻资产其实还不如以低价租金做整租，把法律边界做清楚一些。轻资产按照目前的法律法规，很多都是十年以上的合约关系。轻资产公司前三年进行策划规划、工程管理、招商运营，这些都需要密切地分工协作。期间如果出现问题，是十分棘手的。
睿和智库：对于新一代的消费人群，比如90后和95后，怎样迎合他们的消费习惯？
刘劲：我们所希望的是，年轻人不再宅在家里玩游戏、玩手机，而是用营造出来的场景把他们从家里吸引出来。人是需要社交的群居动物，交朋友也是需要有氛围烘托的。我们所打造的购物中心是曲水湾开放式街区，山水景致宜人。这些都会让人们走出家门，亲近自然，亲近阳光。这样的产品能够吸引年轻人的注意力。我们经常讲线上线下，线上之所以成功，是因为利用了人性中的懒惰。线下要想赢线上，就需要另辟蹊径。如果线下能够解决好人们的社交和健康方面的问题，同样也能取得成功。
睿和智库：您觉得，下一个阶段的购物中心该如何发展呢？
刘劲：现在国内市场上主要有这几类产品：百货、购物中心、奥特莱斯、邻里中心，还有某种意义上的主题小镇。如果将来再涌现出新的类型，也会不同于美国。购物中心未来的发展，我觉得还是场景化。它会有一个故事主线，将大型设备小型化、室外环境室内化。
百货与购物中心相结合，就像泰国的暹罗广场一样。负一层集市的概念，它的吸客能力远超家乐福、沃尔玛。百货的特点十分鲜明，做得很精致。它的女装和化妆品高度结合，坪效很高。购物中心有的板块实际上就是变形的百货。购物中心如果想要增加品牌数，就要增加主题馆，比如说鞋区的主题馆、化妆品的主题馆、高端电子的主题馆，这样做，整个项目的丰富度才会高。
华侨城1985年成立，隶属于国资委，因20世纪80年代初深圳划分经济开发区安置归国华侨而得名。业务包含房地产及酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子配套包装产品制造等，旗下拥有华侨城控股、华侨城(亚洲)控股、康佳集团三家上市公司，拥有锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、波托菲诺、新浦江城、何香凝美术馆、OCT-LOFT创意文化园、华夏艺术中心、长江三峡旅游、华侨城大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根大酒店、城市客栈等一系列国内著名的企业和产品品牌。
