商业地产的基本概念和盈利模式
商业地产就是所有的受租物业。商业地产的盈利模式就是租金收入+资产增值。商业地产的收益法估值是我今天着重要讲的部分，通过这次分享讲清楚资本化率的意义以及应用。
资本化率等于收益/估值，资本化率等于估值/收益就是市盈率。做商业地产、资产管理通常讲资本化率，不讲市盈率，但是了解资本化率和市盈率的关系也是很有必要的。
这个公式带给我们四点现实意义：一、建立以未来收益确定现有机制的意识；二、在意识的基础上可以有认定这种价值的机制REITS；三、REITs诞生的意义，自它诞生之日起，在澳大利亚就是被鼓励的，90%的收益属于普罗大众投资者；四、不断扩大净营运收入和优化资本化率获得指数级的价值增长。
以澳大利亚的格兰购物中心为例，商场经营稳定，需要扩大面积。有一个空出的区域作为咖啡厅，这块土地租金收入要多收5万，购物中心的资本化率是6.5%，市盈率是15.3倍。这种资产增值是西田集团和澳大利亚格兰集团创造出来的办法，单靠租金的积累是无法实现，这也是西田集团一定要拥有自己的设计公司和施工公司的原因。
做项目时，分子变大，同时也意味着分母的数字在变小，说明资本化率在优化。它的价值利润、改造利润、开发利润，就会出现大幅增长。
国内外的对比，对于任何商业地产集团都是一样的，企业总的价值等于每个项目的收益和资本化率。国内的许多业内人士喜欢做加法，却忽视了资本化率低的分母会随着分子变小而变大，这是负指数断崖式地下降。
透过西田集团可以了解到国际商业地产的前沿趋势。在2000年，西田的87个购物中心价值200亿美元，到了2015年，总价值飙升到700亿美元。西田以最好的市场做最好的购物中心，这种战略注重效益而不再盲目追求规模。
什么是资产管理？做购物中心就是为零售商提供空间而不介入经营，西田是以经营、维护和提升资产价值为目标的跨部门间的协同合作，不是资本的运作。简而言之，就是团队合作、保值增值。
将商业地产在开发和运营阶段作为资产来管理，千万不要以为开发部门请一个大牌设计师做商管、资管就万事大吉了，重视改造和做出长远规划才是关键。
从资产管理的角度对市场调查和策划的再认识
市场调查是对资产未来价值的发现、发掘和保护，也是对风险的发展和控制的最有效的举措。策划是确定资产的使用效率。
澳大利亚把商业地产分成8个阶段周期，在施工之前，做的是价值创造。随着施工的推进，就需要加大资金投入。前期影响价值最大的因素是市场调研、设计和可行性研究。一般国外企业会把50%的钱作为前期投入，而国内的企业连5%都不到。进入施工期之后，想要做到绝对的0风险，只能大量地投入资金买设备。
在澳大利亚购物中心的市场对标报告中，区一级的购物中心和社区购物中心有多少个主力店、百货、超市和单盈店铺，以及每一类业态的销售额和坪效都涵盖其中，而且吃喝玩乐的品类也都有所体现。另外，能把人流量和车流量研究好，销售额也会实现飞跃式的提升。
看见的购物中心和看不见的财务大脑
消费群体看到的是繁荣的购物中心，投资群体看到的是起到支撑作用的资本结构，运营方面顾及的是资产的有序运转并始终保持行业优势，财务方面则关注的是通过不断调整的资本结构以确保购物中心业主始终具有最好的持有模式。还有一点需要强调一下，通过估值和净营运收入的驱动，可以不断地提升资产在生命周期内的价值。
最后，做一个简单的小结：资产管理理念是团队合作、保值增值，开发、运营和改造都是资产管理的组成部分。市调是保护资产未来价值，策划是确定资产使用效率，重视改造，增加估值和净运营收入提升资产价值，确保有质量的发展而不是盲目地追求规模。
（本文节选自澳大利亚澳瑞姆公司中国战略顾问、上海希艾迪营销策划有限公司执行董事王玮在2019第四届中国不动产资产管理大会上的主题演讲）
