作者 | 雨禾、王英华 编辑丨王英华
来源丨地产资管网（ID：thefutureX）
前言
对于长租公寓和联合办公，不少人将其形容为孪生兄弟，作为创新型空间内容他们有着很多相似性，深究其发展脉络更是有着共荣共损的行业默契。2019年，同为靠资本输血、走规模扩张路线的两个行业均受到了不小的压力，可谓起伏跌宕、变数颇多。这一年很多神话被打破，“大而不倒”、“平台信用”、“风控机制”这些曾经用来说服别人和自己的说辞，均在爆雷面前土崩瓦解。
无论是联合办公独角兽WeWork折戟IPO，还是青客公寓踉踉跄跄跑通上市路，其间百味，能言说者，一二而已。资本遇冷，融资承压是今年两个行业发展受阻的根本因素。但从另一个角度看，由此带来的利好也不容小觑，面对高度的行业竞争和两极分化，盈利能力成为冲破资本迷雾的救命稻草，大环境推动整个行业进入了相比过去更理性、健康的融合发展阶段。在这个过程中，真正有韧性有实力的玩家慢慢凸显，真正的运营实力成为继续留在赛道上的“护身符”。
在与2019即将作别之际，睿和智库梳理了这一整年联合办公和长租公寓领域的十大关键词，以飨读者。
关键词
1 资产证券化
今年，联合办公和长租公寓市场都面临着如何活下去的终极命题。
抓住公募REITS发展机遇成为联合办公、长租公寓项目和投资人最关心的话题之一。
继前几年魔方、自如的租金收益权ABS和租房市场消费分期类ABS之后，今年，纳什空间发布联合办公首单ABS，成功插上了资产证券化的翅膀。
点评
1.在融资道路上，除了寻求上市，还有一种可能存在的方式是公募REITs；
2.顶层设计不断完善， ABS为长租公寓发展提供资金支持；
3.具备运营实力、注重产品质量的空间运营企业更容易享受到政策红利。
关键词
2 上市
今年，青客公寓伴着高增长、高亏损的争议踉踉跄跄成功上市。继青客之后，蛋壳公寓也赴美IPO。
成功上市将为青客公寓服务商注入可观的资金，使其资金链暂时不会断裂。但是与之相对，破产并拖累租客的例子也不胜枚举。
争先上市、屡陷破产风波的背后，是长租公寓服务商巨大亏损所带来的资金压力。
点评
1. 随着头部企业上市成功，长租公寓市场“冰火两重天”的局面更加明显；
2.无法跑通上市路径的长租公寓要想突破盈利禁锢，还是需要建立起围绕公寓的经济生态圈。
关键词
3 融资收紧
今年，房地产金融市场出现罕见的全面收紧，资本市场收缩，融资难上加难。
像联合办公和长租公寓这类对“规模”有诉求的领域受到的冲击更甚。
这样的大环境下，快速扩张已经不再是合适的生存节奏，取而代之的是收支平衡和稳扎稳打。
点评
1.合理选择融资方式、保持企业杠杆率的可持续性才是理性行为；
2.股权融资依然是企业资金输血的主要途径；
3.行业的集中度也在融资中有所体现。
关键词
4 多元化
联合办公+长租公寓+商业零售的模式已经越来越多，小型的多业态集群似乎更适合未来商业发展方向。
这三种业态的的组合组成了相互借势、相互赋能的商业生态共同体。从食、住、办三个维度占据了人们更多的时间，带来更多消费机会。
点评
1.把空间打造与内容运营融合化一是大势所趋；
2.居住、工作场地、健康、休闲、文化、娱乐等立体内容的一站式生活平台更受年轻人喜爱。
关键词
5 轻重并举
今年的新职住领域“轻”“重”并举属性凸显，背靠大企业的运营商开始由“重”转“轻”，探索轻资产运营路径。
而在职住赛道上风生水起的创业者开始由“轻”转“重”，探索更多元的合作模式。
但无论轻资产模式还是重资产模式，提升品牌运营能力、切实盘活资产是实现品牌核心竞争能力的关键。
资本可以让企业跑得更快，盈利才能让企业活得长久。
点评
1.头部玩家之间的竞争焦点，开始从过去单纯的“唯规模论”，向不同模式下生态运营的精度和深度转移；
2.重运营时代已至，不同模式下的发展路径差异愈发清晰。
关键词
6 并购重组
2019年，围绕长租公寓和联合办公的强强联合和有效重组成为行业共识。
1月，蛋壳公寓宣布以2亿美金全资战略收购爱上租；湾流国际并购星窝，成为其大股东。
5月，安歆公寓并购逗号公寓，扩大覆盖城市版图及运营规模。朗诗绿色集团发布公告称，公司将包括朗诗寓在内的非地产开发相关业务剥离。
11月，SOHO3Q将旗下的11个项目打包卖给筑梦之星。
点评
1.2019年是行业的继续洗牌期，一些头部品牌有望通过收并购的方式脱颖而出；
2.拥有核心开发业务的地产集团在出售剥离“创新”业态，调整财务报表，多元化转型任重道艰。
关键词
7 高收低租
2019年暴露的“高收低租”模式，是导致资金链断裂、多起“爆雷”事件的主要诱因。
8月，“乐伽公寓”宣布关闭所有业务，确认公司停止运营。
10月，河南悦如公寓、南京君创公寓、杭州“中择房产”相继公告称，因市场环境的变化和经营不善等原因导致资金链断裂。
11月和12月，南京友居公寓和上海源涞国际也相继陷入资金困局。
点评
1.2019年，融资依然是中小公寓的头等大事，资本退潮，民间资本的高杠杆成为其生存的巨大压力；
2.中小公寓只有控制好成本，管理好资金，强化运营也许才能活得更好。
关键词
8 估值跳水
今年，WeWork上市一度被美国资本市场认为是2019年募集规模第二大的IPO。承包商曾给出430亿美元~1040亿美元估值，而之后披露的招股书却让这家现象级独角兽企业估值一落千丈，并被迫撤回上市申请。
WeWork估值跳水引发了整个行业对规模化扩张的重新反思，泡沫退去后，盈利能力才是企业发展的关键。
点评
1.联合办公企业要有自己清晰的经营逻辑，市场和投资者对“故事”不再感冒；
2.精细化运营是“薄利”联办企业的经营利器；
3.联合办公企业要找到刚需和附加值、情怀与盈利的平衡点。
关键词
9 空置率
高力国际在媒体发布会上表示，2019年北京甲级写字楼市场新增供应量创历史新高，全年供应量超90万平米。
北京甲级写字楼市场空置率达近十年阶段性高点，截至2019年底，空置率达15.9%。
北京甲级写字楼市场首现十年最大租金降幅，但整体租金回调幅度依然有限。
点评
1.预计本轮供应高峰将在2020年底基本结束，高力国际表示整体空置率水平也将在2020年触及最高值；
2.市场租金进入阶段性调整时期，整体调整时间或持续一年到两年。
关键词
10 裁员潮
今年裁员潮也蔓延至长租公寓和联合办公领域。
11月，传出WeWork大规模裁员的消息，计划裁员4000人。以其为代表的多家业内企业在资金压力下都选择了退租裁员以缩减成本。
但从另一个角度看，企业开始着眼于精细化成本运营也未必是件坏事。
点评
经济不确定性给企业带来生存压力，加之自身盈利模式不清晰，穿越周期成为难题。
