编辑/地产资管网
房住不炒给我们带来什么样的机会
房住不炒总体上会带给行业两个影响，首先就是地产开发企业过去更多考虑高周转。高周转没有错，完全正确，但如果你的去化不够快，如果市场产品的同质化竞争加剧，你只能采取讲价促销的策略的时候，高市场质量的环境不太具备，那个时候你可能要注重得货地比。
假定不是一二线城市，最好二线城市也能控制这样的水平，比如说4：1或者更高的水平，货地比可以让你有一个非常高的安全边际，周转率双轮驱动，那这个时候有一些其他的模式也开始出现。
不要去学估值，估值这个东西是虚的，我们要做企业就是挣钱，越是做大企业你越要挣钱，没有说一个大企业不挣钱的，所以不去学WeWork。
其次，我们要对区域市场的认知要特别坚决，对中国区域市场的认知我个人是比较保守的，以武汉为原点拉一条线，南北是长江，因此未来不动产资产的热门地区全部在长江以南，经九广这条线以内的1/4的区域，在这个市场有一些基点，可能就是西安、成都、郑州等，或者呼和浩特也算一个，但是主力市场一定是长三角、粤港澳，总体我们对其他区域的不动产资管市场要很谨慎。
不动产资管是一个很好的机会
什么叫好的机会呢？我们看一下整个不动产过剩的量是在哪里？住宅是不过剩的，虽然总量上来讲，结构可能有点过剩，非住宅的过剩情况比住宅严重，因为2000年以来，非住宅一共提供人均超过60亿平米，其中有一个资产处于存量和低回报的状态。在市场中挣小钱靠投机，挣中等的钱靠科技实力，挣大钱要看身后的资本和人脉关系，这是不动产资管第一位建仓的时候，所以不动产资管我个人觉得面临一个非常良好的机会，这个业态会特别的丰富多样化。
例如全球最知名的黑石基金回报最丰富的第一块资产是物流，物流地产的回报，按照黑石86年到现在的财报来看达到了15%到16%的年化复合，然后可能是商铺、写字楼以及长租公寓，在其中还有很多业态。实际上整个房地产市场处于高位平台的时候，是一个特别有机会的，有待于各位发现新模式的良好的机会。
所以我们相信这个是一个刚刚开始的市场，我们还很弱。但我相信，有这样的基础，不用4到5年时间，我们顶礼膜拜的那些黑石们就落伍了，一定有国内一些优秀的不动产资管企业比铁石、黑石做得更优秀。
因为黑石也仅仅只有33年的历史，他所管理的资产也就可能四五千亿，而在未来4、5年能出现全球领先的，远远把黑石们抛在后面的这样一个不动产资管的企业只有一个区域能重生，就是中国。
（本文节选自钟伟教授在2019中国不动产资产管理大会的主题演讲）
